Bei einer Hausbewertung, Grundstücksbewertung oder Wohnungsbewertung fließen verschiedene Faktoren mit ein. Neben Größe, Baujahr und Nutzungsmöglichkeiten sind vor allem der Einfluss der Lage und die lokale Marktsituation relevante Faktoren. Für eine präzise Immobilienbewertung ist es wichtig, möglichst viele Faktoren zu berücksichtigen.
- a) Lage und Infrastruktur
Was sagt die Lage einer Immobilie über ihren Wert aus? Der Wert einer Immobilie wird entscheidend davon geprägt, in welcher Region sie sich befindet und mit welchen Lagebesonderheiten das Gebiet ausgestattet ist. Die Lage einer Immobilie ist mit einer der wichtigsten Einflussfaktoren, da sie beständig ist und sich unmittelbar auf den Nutzungskomfort auswirkt. Hierbei wird zwischen Mikro- und Makrolage unterschieden, wobei sich die Makrolage auf das räumliche Umfeld im weiteren Sinne (Region oder Stadt) und die Mikrolage auf die unmittelbare Umgebung des Hauses (Nachbarschaft) bezieht. Wichtige Kriterien zur Bewertung der Lage sind beispielsweise das Verkehrsaufkommen oder die Anbindung an Geschäfte des täglichen Bedarfs, öffentliche Verkehrsmittel, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten, die Nähe zu Wasser, Parks und Grünflächen sowie die umliegende Bebauung. Grundsätzlich gilt: Je besser die Lage, desto höher der Immobilienwert oder der Quadtratmeterpreis. Wenn zum Beispiel ein Haus eine schöne Lage am Wasser oder im Grünen hat, beeinflusst dies den Hauswert positiv. Wenn das Haus hingegen in einem Industriegebiet oder an einer stark befahrenen Straße liegt, wird sein Wert davon entsprechend gemindert. Ebenso werden gegenwärtige Entwicklungstendenzen der jeweiligen Gegend berücksichtigt.
- b) Zustand der Bausubstanz und energetische Beschaffenheit
Besonders relevant für den Wert eines Hauses sind auch die Dicke und der Zustand des Mauerwerks, die Dämmung der Außenwände, die Dachisolierung sowie die Beschaffenheit von Fenstern, Außentüren und im Gebäude verlegter Leitungen. Zusätzlich beeinflussen die verbauten technischen Anlagen zur Wärmegewinnung den Energiekennwert, welcher in der Wertanalyse berücksichtigt wird. Der Energieausweis informiert Eigentümer und Kaufinteressenten über den Energieverbrauch, das Baujahr und die Art der Heizanlagen der Immobilie.
- c) Nutzungsmöglichkeiten
Die Wertspanne wird zum Einen durch die aktuellen Nutzungsmöglichkeiten der bereits vorhandenen Räume (zum Beispiel die Anzahl der Zimmer und Bäder, das Vorhandensein eines Kellers) bestimmt. Zum Anderen werden auch die Möglichkeiten, das Haus in Zukunft um weitere Räume (beispielsweise um einen Wintergarten) zu erweitern, berücksichtigt. Hierbei spielen die Vorgaben des Bebauungsplans eine Rolle.
- d) Alter, Ausstattung und individuelle Merkmale
Das Alter und die Ausstattung eines Hauses können den Hauswert entscheidend prägen. Neben Grundstücksgröße und Wohnfläche fallen hier Merkmale, wie ein eventuell vorhandener Garten oder Balkon sowie die Art des Fußbodenbelages ins Gewicht. Ein höheres Alter muss den Wert eines Hauses nicht zwangsläufig mindern, sofern die Immobilie regelmäßig instand gesetzt wurde und modern ausgestattet ist. Hausbesitzer, die ihr Haus stetig aufrüsten, wohnwerterhöhende Merkmale verbauen und das Haus modernisieren, können den Verkehrswert ihrer Immobilie positiv beeinflussen. Bei einem Hausverkauf können sie dann einen höheren Preis erzielen, da die zukünftigen Besitzer weniger beziehungsweise keine Renovierungs-, Sanierungs- und Reparaturkosten tragen müssen. Wie stark die einzelnen Eigenschaften der Immobilie bei der Wertermittlung gewichtet werden, hängt von dem gewählten Verfahren der Immobilienbewertung ab. Beispielsweise werden Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten eher bei der Wertbestimmung durch das Ertragswertverfahren berücksichtigt, während die Lagebesonderheiten einen weitaus größeren Effekt auf die Wohnmarktanalyse durch das Vergleichswertverfahren haben.
