IMMOBILIEN ALS KAPITALANLAGE
Das Eigenheim
Leider beschäftigen sich zu wenig Menschen mit einer Immobilie zum Kauf. Sie gehören anscheinend nicht dazu. Glückwunsch! Betrachtet man die stetig steigenden Mietkosten der letzten Jahre oder gar Jahrzehnte, könnte eigentlich jedem ganz schnell die Erkenntnis kommen, dass man als Mieter mit stetig steigenden Kosten zu rechnen hat. Kommen noch Modernisierungen hinzu, so kann der Vermieter diese zu einer Rendite von 8 % jährlich auf die Miete umlegen. Die Kosten für den Mieter steigen dadurch weiter. Wird eine Immobilie jedoch für den Eigennutz gekauft, so können die Zinsen für bis zu 30 Jahren festgeschrieben werden. Dieser kleine Unterschied sorgt bei Immobilieneigentümern langfristig für einen Vermögensaufbau. Steigende Löhne und Gehälter werden nicht durch steigende Mieten verzehrt, sondern bedienen über die gesamte Darlehenslaufzeit die gleiche monatliche Kreditrate. Insofern machen Kredite bei Immobilien Sinn, da die Inflation zu einer automatischen Entschuldung führt (die einmal festgesetzten Schulden werden zukünftig durch höhere Einnahmen zurückgeführt).
Auch wenn die Kreditrate anfänglich höher als die Miete erscheint, so verbirgt diese auch immer einen Tilgungsanteil und führt somit zu einem positiven „Zwangssparen“. Etwaige Investitionen in die Immobilie sind ebenfalls nicht verloren, sondern steigern den Wert meistens erheblich mehr als Faktor 1,0-fach. Die Vorteile überwiegen insofern deutlich die Risiken. Sofern die Immobilie zukünftig doch nicht mehr zum Lebensabschnitt passt, kann diese nach 3 Kalenderjahren steuerfrei verkauft oder vermietet werden. Warum das Sinn macht, erfahren Sie jetzt.
Die vermietete Immobilie zum Vermögensaufbau
Die private Geldanlage und Altersvorsorge ist ein wichtiger Schritt, um sicherzustellen, dass Sie im Ruhestand finanziell abgesichert und eventuell sogar vermögend sind. Eine Möglichkeit, dies zu erreichen, ist durch die Investition in Kapitalanlageimmobilien. Das Eigenheim alleine, schließt in der Regel die Rentenlücke nicht. Zu einer optimalen Altersvorsorge sollten deswegen auch vermietete Immobilien gehören. Idealerweise hat man zum Renteneintrittsalter ein abbezahltes Eigenheim und mehrere vermietete Immobilien, die sich langfristig durch die Mieteinnahmen von selber abbezahlen und stetig steigende Mieterträge erwirtschaften.
Was sind Kapitalanlageimmobilien?
Warum sind Kapitalanlageimmobilien eine gute Altersvorsorge?
Regelmäßige Einnahmen: Durch die Vermietung der Immobilie erhalten Sie regelmäßige Mieteinnahmen, die dazu beitragen, Ihre monatlichen Ausgaben zu decken und Ihre Altersvorsorge aufzubauen.
Wertsteigerung: Immobilien haben oft die Tendenz, im Laufe der Zeit an Wert zuzunehmen. Wenn Sie die Immobilie langfristig behalten, können Sie von dieser Wertsteigerung profitieren.
Inflationsschutz: Im Gegensatz zu anderen Anlageformen wie Bargeld oder Anleihen bieten Immobilien einen natürlichen Schutz vor Inflation. Die Mieteinnahmen und der Wert der Immobilie steigen oft im Einklang mit der Inflation.
Steuerliche Vorteile: In Deutschland gibt es diverse steuerliche Anreize für Investitionen in Immobilien, wie z. B. Abschreibungen, Steuererleichterungen für Vermieter oder die Ehegattenschaukel. Diese können Ihre Steuerlast reduzieren und Ihre Rendite erhöhen.
Zwischen 2023 und 1995 stiegen die Mieten beispielsweise deutschlandweit rund 46%. In Hamburg waren es im gleichen rund 75%. Aufgrund des Zuzugs nach Deutschland, der vorhandenen Wohnungsbaulücke und dem wegfallenden Neubau, gehen wir von stark steigenden Mieten in den kommenden Jahren aus.
Wie investiert man in Kapitalanlageimmobilien?
Recherche: Informieren Sie sich über den Immobilienmarkt in Ihrer Region und identifizieren Sie potenzielle Investitionsobjekte. Berücksichtigen Sie dabei Faktoren wie Lage, Mietnachfrage, Miethöhe und zukünftige Entwicklung des Standorts.
Finanzierung und Entschuldung durch Inflation: Überlegen Sie, wie Sie die Immobilie finanzieren möchten. Sie können Eigenkapital einsetzen, einen Kredit aufnehmen oder verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten kombinieren. Hierbei sollten Sie aber den Kern der Theorie verstanden haben: Die Inflation für sich nutzen. Eine langsame Rückführung (geringe Tilgung) kann sinnvoller sein, als andersherum. So können Sie mit den steigenden Mieten der Zukunft, den Kredit der Vergangenheit zurückzahlen. Denn dieser steigt nicht mit der Inflation, weshalb Sie diese automatisch entschuldet!
Erwerb und Verwaltung: Sobald Sie eine geeignete Immobilie gefunden haben, kaufen Sie sie und vermieten Sie sie an solvente Mieter. Stellen Sie sicher, dass Sie sich um die Verwaltung der Immobilie kümmern oder eine Sondereigentumsverwaltung beauftragen, um Leerstände zu minimieren und Instandhaltungsarbeiten durchzuführen.
Langfristige Strategie: Behalten Sie Ihre Investition langfristig im Auge. Immobilien sind eine langfristige Anlage, und es kann einige Zeit dauern, bis Sie den vollen Nutzen daraus ziehen. Seien Sie geduldig und halten Sie an Ihrer Strategie fest.
Fazit
Die Investition in Kapitalanlageimmobilien kann eine effektive Möglichkeit sein, Ihre Altersvorsorge aufzubauen und finanzielle Sicherheit im Ruhestand zu erreichen oder Ihr Eigenkapital schlichtweg mit Renditen von über 10% zu investieren. Mit sorgfältiger Planung, Forschung und langfristiger Strategie können Sie von den zahlreichen Vorteilen dieser Anlageform profitieren.
Leider beschäftigen sich die meisten Menschen lediglich mit dem Eigenheim als einzige Immobilieninvestition. Unserer Meinung nach, sollte jeder, der es sich leisten kann, mindestens über 2-3 vermietete Immobilien verfügen. Diese können dann über Generationen hinaus den Wohlstand der Familie sichern!
Wir bei Heitsch & CIE. Sind Experten im Bereich der Kapitalanlageimmobilien und können Ihnen mit passenden Immobilien und beratend zur Seite stehen. Auch haben wir feste Partnerschaften und können Ihnen ein RUNDUM-SORGLOS-PAKET liefern. Hier erhalten Sie nicht nur eine Mieterverwaltung, eine Sanierungs- sondern auch noch eine 10-jährige Mietgarantie für Ihre Wohnung und können sich beim Vermögenaufbau entspannt zurücklehnen.
Eine unverbindliche Beispielkalkulation
Für die Veranschaulichung dieser Wirkung haben wir Ihnen diese Vorteile einmal aufbereitet:
Angenommen wird der Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung mit 3 Zimmern und rund 53m² in bester Lage Lübecks. Der Kaufpreis beträgt EUR 199.000,- und die Kaufnebenkosten (Maklercourtage, Grunderwerbsteuer, Amts- und Gerichtskosten) bei einer 100%-Finanzierung rund EUR 24.000,-.
Es wird eine 100%-Finanzierung angenommen und somit stellen die Kaufnebenkosten in Höhe von EUR 24.000,- die notwendige Anfangsinvestition dar.
Die Wohnung ist aktuell für EUR 560,- Kaltmiete vermietet. Zukünftige Mietsteigerungen möglich. Eine Neuvermietung wäre für EUR 950,- möglich.
Wird die Wohnung gekauft, wird einerseits der Kredit zurückgeführt und kann andererseits mit einer langfristigen Wertsteigerung gerechnet werden. Neben anfänglichen notwendigen laufenden Investitionen oder Mietüberschüssen, ergeben diese Parameter das Bruttovermögen. Die Tilgung beträgt beim aktuellen Zinsniveau rund 4,00% bei einer Vollfinanzierung. Die Wertsteigerung ist mit 2% pro Jahr angenommen. Die Preise sind im Vergleich zum Zeitpunkt vor der Zinswende gerade sehr attraktiv und begründen mit den zu erwartenden steigenden Mieten ein ertragreiches Wertsteigerungspotential, welches nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei zu vereinnahmen ist. Das Bruttovermögen nimmt jährlich um rund EUR 5.970,- zu.
Werden von den zu erzielenden Mieteinnahmen nun die nicht umlegbaren Nebenkosten, Zinsen und die Tilgung abgezogen, so ergibt sich eine notwendige laufende Investition (Sparrate) vor Steuern bei IST-Miete von nur rund EUR 319,- und bei Neuvermietung bereits ein Überschuss von EUR 70,-.
Von den steuerpflichtigen Mieteinnahmen können die nicht umlagefähigen Nebenkosten, die Kreditzinsen und die kalkulatorische Abschreibung des Gebäudeteils des Bruttokaufpreises abgezogen werden.
Es ergibt sich bei IST-Miete und Marktmiete ein steuerlicher Verlust. Von diesem kann mit einer Steuererstattung (bzw. Verrechnung mit Einkommenssteuer aus anderen Einkunftsarten) zum Grenzsteuersatz kalkuliert werden.
Nach Berücksichtigung der Steuererstattung verändert sich die Überschussrechnung um diesen Betrag und die laufende Investition (Sparrate) nach Steuern bei IST-Miete beträgt nur noch rund EUR 89,- und bei Neuvermietung beträgt der Überschuss rund EUR 137,-.
Um die Rentabilität des Eigenkapitals zu ermitteln, muss nun nur noch vom Bruttovermögen die laufende Investition abgezogen (IST-Miete) oder hinzugerechnet (Marktmiete) werden.
Nach 10 Jahren Haltdauer lassen sich die realisierten Gewinne (zzgl. der Tilgung) steuerfrei vereinnahmen. Das ist einzigartig. Die Immobilie und laufende (wertsteigernde) Renovierungen dürfen steuerlich abgeschrieben, der daraus resultierende Gewinn jedoch steuerfrei vereinnahmt werden.
Das Ergebnis von nur einer einzigen vermieteten Eigentumswohnung lässt sich mit folgender Grafik auf den Punkt bringen:
